Перепланировка квартиры: основные сведения

Отвечаем на главные вопросы о глобальном изменении квартиры.

ЧТО ТАКОЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО?

Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Она проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Переустройство жилого помещения — понятие более широкое, чем перепланировка, это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Отметим, что в законодательстве эти термины зачастую используются как идентичные (применяется юридическая конструкция «переустройство и (или) перепланировка»), поэтому, если нет отдельного указания, они могут заменять друг друга.

ЧТО ОТНОСЯТ К ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ?

Перепланировкой являются следующие виды работ:

• перенос, разборка и возведение новых межкомнатных перегородок;
• перенос и устройство дверных проёмов;
• разукрупнение многокомнатных квартир;
• пробивка проёмов в несущих конструкциях;
• частичный снос несущих конструкций;
• устройство и переоборудование тамбуров;
• увеличение размеров кухни, санузлов, коридора и комнат;
• изменение месторасположения кухни или санузла;
• объединение ванной и санузла;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений;
• объединение двух и более квартир;
• установка бытовых электроплит взамен газовых плит;
• перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов;
• устройство дополнительных вентиляционных каналов.
  Всё тайное становится явным: обнаружить незаконную перепланировку можно при оформлении любой сделки с квартирой; если соседи обратятся с жалобой, а также при любой аварии или сбое общедомовой системы (отопление, освещение, газоснабжение, вентиляция).

КАКИЕ ВИДЫ РАБОТ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ?

Перепланировкой не являются все виды работ, которые не требуют согласования и получения разрешения. К таким работам относятся:

• установка дополнительной двери в существующем проёме;
• изменение направления открывания дверей;
• косметический ремонт;
• замена сантехнического оборудования на идентичное;
• установка или замена встроенной мебели;
• установка или замена антресолей;
• установка кондиционеров (исключение составляют здания, являющиеся памятниками культурного наследия: по общему правилу монтаж кондиционеров в таких случаях допускается только на дворовых фасадах).

ЧЕМ ОТЛИЧАЮТСЯ РАЗНЫЕ ВИДЫ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ?

В зависимости от сложности и объëма изменений, которые должна претерпеть ваша квартира, выделяют:

• перепланировки в уведомительном порядке (по эскизу): если не затрагиваются несущие стены, перекрытия, инженерные коммуникации, в том числе газовое оборудование, не изменяется послойная конструкция полов (например, если в пределах существующих помещений переносятся ванна, унитаз, электроплита, а также если демонтируют встроенную мебель);
• перепланировки по типовому проекту, выполненному авторами проекта дома (каталог подготовлен специализированными институтами на основе обобщения наиболее часто встречающихся изменений квартир, расположенных в домах типовых серий);
• перепланировки по проекту (наиболее трудоëмкий тип, требующий длительного согласования; может потребовать получения технического заключения).

ЧТО ЗАПРЕЩЕНО ДЕЛАТЬ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ?

Категорически не разрешается:

• ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
• переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
  нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;
• ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• ограничение доступа к имеющимся инженерным коммуникациям, в результате чего нет возможности оперативно устранить аварию;
• изменение конструкции полов без согласования по проекту (или устройство полов без проекта);
• остекление балконов или лоджий с увеличением площади подоконника (с «выносом»);
• укладка плитки в помещениях жилых комнат или над жилыми комнатами соседей, если при этом не обеспечиваются строительные требования по звукоизоляции;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчёту по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из лёгких материалов на перегородки из тяжёлых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
• устройство проёмов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий);
• устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;
• мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
• устройство проёмов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями, а также объединение газифицированного помещения с жилой комнатой без
  устройства раздвижной перегородки или двери с плотным притвором.
  Приведённый список не является исчерпывающим, поэтому по поводу конкретной перепланировки необходимо проконсультироваться со специалистами жилинспекции.

МОЖЕТ ЛИ ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЗАТРАГИВАТЬ ОБЩЕДОМОВОЕ ИМУЩЕСТВО?

Если проект перепланировки предполагает, что каким-то образом будет затронуто общедомовое имущество, на такие изменения необходимо получить одобрение 73 % жильцов.

При этом можно выделить те работы, которые категорически не могут быть выполнены в рамках перепланировки:

• установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• перенос радиаторов отопления, подключённых к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления в лоджии, на балконы и веранды;
  устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
• переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
• проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменение габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ БАЛКОНА?

Прямого и однозначного запрета на присоединение балкона или лоджии к квартире нет, однако жилинспекция не даёт согласия на производство такой перепланировки без монтажа стеклянной перегородки. Согласно многочисленным заключениям авторов проектов домов, такая перепланировка приводит к увеличению нагрузки на отопительную систему здания. Особенно чувствительно нарушение теплового контура будет, если такое объединение проведут сразу в нескольких квартирах.

Если вы готовы к тому, что после объединения комнаты и лоджии на месте стены и окна у вас будет так называемое французское окно (остекление во всю стену), необходимо убедиться в том, что при такой перепланировке не будут нарушены противопожарные нормы, поскольку эти выходы являются аварийными. Ширина простенков должна быть не менее 1,2 м для бокового и не менее 1,6 м для срединного между двух выходов в лоджию.

Раздвижные перегородки и складывающиеся гармошкой перегородки разрешены, но только в том случае, если они состоят из двухкамерных стеклопакетов и имеют направляющие сверху и снизу. Фальшперегородки категорически запрещены.

Для переустройства балкона обязательно потребуется получить техническое заключение и согласовать проект перепланировки с авторами проекта дома.

КАТЕГОРИЧЕСКИ ЗАПРЕЩАЕТСЯ:

• ликвидация подоконного блока (если он является частью фасада здания);
• перенос радиатора отопления с демонтируемой подоконной стены на площадь балкона;
• объединение кухни или комнаты с балконом, не предусматривающее установку пропускающих свет распашных или раздвижных дверей по всей высоте помещения, которые позволят сохранить тепловой контур, при этом удастся избежать излишней нагрузки на систему отопления здания;
• демонтаж балконного порожка в домах, где он является частью конструкции по удерживанию балконной плиты (панельные и кирпичные здания);
• перепланировка, в результате которой ширина простенка между торцом балкона и остеклением будет менее 1,2 м (для квартир, расположенных выше 15 м от уровня земли).

ВАРИАНТЫ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ КУХНИ.

В соответствии с положениями Строительных норм и правил (СНиП), запрещается размещение кухни над жилой комнатой соседей снизу и под санузлом соседей сверху. Таким образом, кухню можно перенести в жилую комнату в следующих случаях:

• квартира расположена на первом этаже;
• переносится кухня на втором уровне двухуровневой квартиры.
• Объединение кухни и ванной комнаты возможно лишь в квартире, расположенной на последнем этаже.

Таким образом, самый оптимальный вариант — объединение кухни с нежилым помещением (коридором, гардеробной, кладовкой, прихожей).

Обратите внимание: если в результате перепланировки кухня «переезжает» в другую комнату, освободившееся пространство не приобретает статус жилого. По этой причине в проекте бывшую кухню стоит перепрофилировать в кабинет или вспомогательное помещение.

Самое главное, что требует повышенного внимания при перепланировке кухни, это перенос инженерных коммуникаций.

Во-первых, если перепланировка проводится в газифицированном помещении, необходимо:

обеспечить наличие перегородки (она может быть раздвижной) между жилым помещением и кухней;
не переносить плиту далеко от газовой трубы.
Если соблюсти эти требования не получается, в некоторых случаях можно отказаться от газовой плиты и получить разрешение на её замену на электрическую. Это заметно удорожит и усложнит перепланировку.

Во-вторых, необходимо правильно организовать вентиляцию. В помещении кухни вентиляция просчитана таким образом, чтобы запахи не распространялись по всей квартире, но это сделано за счёт наличия вентиляционного короба и общедомовой вытяжки. Перенести короб в отдельно взятой квартире попросту невозможно.

В-третьих, должны быть согласованы так называемые мокрые зоны. Перенести мойку далеко от стояка невозможно, иначе не будет соблюдён необходимый уклон труб для беспрепятственного водоотведения, а это означает, что придётся вносить существенные изменения в конструкцию пола.

Поделитесь с друзьями интересной информацией!

Источник